С 1 октября на рынке жилья в Омской области, как и в других регионах страны, вступили в силу новые условия ипотечного кредитования. Главным новшеством стало введение дифференцированных ставок по семейной ипотеке в зависимости от числа детей. Об этом рассказали эксперты в материале ИА Омскрегион, в котором доцент кафедры экономики и организации труда ОмГТУ Максим Мизя подробно разобрал новые правила и дал рекомендации омичам.
По новым условиям, ставки по семейной ипотеке значительно ниже, чем в столичных регионах: для семей с одним ребенком ставка составит 10%, для семей с двумя — 8%, с тремя — 6%, а для многодетных семей (четыре и более детей) — 4%. Эта льготная ипотека изначально разрабатывалась с целью поддержки застройщиков и решения жилищных проблем, а не для создания инвестиционных возможностей, подчеркивает эксперт.
Банки ожидают, что срок погашения льготной ипотеки составит 7-8 лет, что значительно меньше нового лимита субсидирования в 15 лет. Увеличение первоначального взноса будет способствовать тому, что заемщики быстрее будут гасить основной долг, а не перекладывать его на арендатора.
Мизя также отметил, что стратегия «куплю студию, сдам, ипотека сама закроется» теряет свою привлекательность. Высокая доля нераспроданных новостроек сказывается на ценах, а ежегодно на рынок выходит до 600 тыс. квартир, переходящих по наследству, что снижает доходность аренды.
Согласно данным Банка России, регулятор ужесточает требования к ипотечному кредитованию с целью предотвратить перегрев рынка недвижимости. Введение дифференцированных ставок и ограничение срока субсидирования — это логичный шаг в контексте текущих вызовов.
Прогнозы девелоперов о росте цен на 6-7% до конца года следует воспринимать с осторожностью. «В негативном сценарии цены могут замереть, в позитивном — банки могут заставить застройщиков продавать жилье по адекватным ценам для реализации залогов. Исключение составляют объекты, соответствующие "зеленым стандартам", и жилье в рамках комплексного развития территорий, где рост цен может быть оправдан дополнительными затратами на социальную инфраструктуру», — добавил эксперт.
Для омичей, которые ищут полноценные трех-четырехкомнатные квартиры, вторичный рынок становится все более привлекательным, так как на первичном рынке такие варианты становятся дефицитом. Однако здесь существует главный риск — юридический. Мизя рекомендует тщательно проверять дееспособность продавца, историю переходов права на квартиру и наличие обременений. В сложных случаях стоит оформлять медицинское заключение на момент сделки.
Отдельно Мизя акцентирует внимание на проблеме «обеления» экономики. Если в кредитном договоре есть пункт о согласовании аренды с банком, его нарушение может привести к доначислению процентов до рыночной ставки. Минфин активно выявляет нелегальную аренду через мониторинг объявлений и опросы соседей.
Ставка 6% на индивидуальное жилищное строительство является мерой поддержки регионов, но имеет свои подводные камни: существует риск формирования изолированных районов с плохой транспортной доступностью и слабой инфраструктурой.
«Наиболее оптимальным для России является формат 3-5-этажной городской застройки. Однако он не может быть дешевым, поскольку государство перекладывает расходы на инфраструктуру на девелоперов», — заключил Мизя.